CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

¿Cómo afecta el impago del alquiler como resultado del Estado de Alarma decretado por la crisis del coronavirus a los arrendamientos de viviendas y locales comerciales?

La declaración del estado de alarma" en España y la consiguiente prohibición de continuar con la actividad económica "no esencial" durante ese período ha hecho imposible que muchos particulares y empresarios paguen la renta debido a la disminución de los ingresos o del volumen de negocios de cada uno de ellos.
El Gobierno español ha aprobado una serie de medidas dirigidas a estos colectivos, tanto en materia de vivienda como de locales comerciales, que detallamos a continuación:

I. Contratos de alquiler de vivienda:

La posibilidad de suspensión, aplazamiento de pago o reducción del importe del alquiler está contemplada en las medidas aprobadas por el Gobierno español. Estas medidas sólo son aplicables a los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994, de arrendamientos urbanos, es decir, se excluyen los arrendamientos turísticos o de temporada, entre otros.
 La suspensión del pago de la renta es aplicable al inquilino si:
 -  La vivienda es habitual.
 - El inquilino se encuentra en situación de desempleo, tiene un Registro de Regulación de Empleo Temporal (ERTE), o ha reducido su jornada laboral por motivos de cuidados a familiares.
 - La renta de alquiler, más los gastos y suministros básicos, es mayor o igual al 35 por ciento de los ingresos netos percibidos por todos los miembros de la unidad familiar.

Los supuestos de vulnerabilidad económica como consecuencia de la emergencia sanitaria provocada por el COVID-19 no se entenderán aplicables a la obtención de moratorias o ayudas en relación con los ingresos por alquiler de la vivienda principal cuando la persona que la alquile o cualquiera de las
personas que componen la unidad familiar que la habita sea propietario o usufructuario de una propiedad en España.

Procedimiento: Si se cumplen los requisitos anteriores, el inquilino podrá solicitar al arrendador, en el plazo de un mes a partir del 02.04.2020, un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta no se haya conseguido ya voluntariamente por acuerdo entre ambas partes

 A. Si el arrendador es una empresa o entidad de vivienda pública o una persona física o jurídica propietaria de más de diez inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2,  deberá informar expresamente al arrendatario, en un plazo máximo de 7 días hábiles, de su decisión, elegida entre las siguientes alternativas:

  - Una reducción del 50% del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las siguientes mensualidades con un máximo de cuatro meses.
  - Una moratoria en el pago de la renta de alquiler que se aplicará automáticamente y que afectará al período de duración del estado de alarma y a las siguientes mensualidades, que podrán ser prorrogadas una a una si    ese período es insuficiente, sin superar en ningún caso los cuatro meses.

 B. Si el arrendador es una persona física o una empresa ajena a los casos anteriores, una vez recibida la solicitud del arrendatario, informará al arrendador, en un plazo máximo de 7 días hábiles, de las condiciones de   aplazamiento o pago diferido de la deuda que acepta o, en su defecto, de las posibles alternativas que proponga en relación con dichas condiciones

 Si el arrendador individual no acepta ningún acuerdo de aplazamiento, el arrendatario puede tener acceso al programa de ayuda financiera de transición.

 

II. Contratos de arrendamiento de Locales comerciales:

Inicialmente, el Gobierno español no acordó ninguna medida en caso de que el inquilino no pudiera pagar el alquiler. En este caso, y debido a la imposibilidad de desarrollar la actividad, fue necesario considerar la "fuerza mayor" de acuerdo con el Código Civil español, así como solicitar una modificación contractual temporal mientras duraran las medidas extraordinarias, todo ello en aplicación de la cláusula denominada "REBUS SIC STANTIBUS" para recuperar el saldo de los beneficios de ambas partes contractuales.

Desde el 21 de abril, el Gobierno español ha aprobado medidas relativas al pago de los alquileres de los locales comerciales de los autónomos, profesionales y PYMES cuya actividad económica se ha suspendido o reducido drásticamente.
Las medidas son:

 A. Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o posea más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 - dentro del mes siguiente a la   entrada en vigor del Real Decreto-Ley, el otorgamiento de una moratoria en el pago de rentas de alquiler que se aplicará automáticamente y que afectará al período del "estado de alarma" y sus prórrogas y a las siguientes   mensualidades, que podrán prorrogarse una a una, pero en ningún caso más de cuatro meses.

  Dicha renta se diferirá, sin penalización ni interés, de la siguiente mensualidad mediante la división de las cuotas en dos años, que se contarán a partir del momento en que se supere la situación, o a partir del final   del cuatrimestre antes mencionado, y siempre dentro del período en que el contrato de alquiler o cualquiera de sus prórrogas siga vigente.


 B. En el caso de que el arrendador sea diferente de los definidos anteriormente, el arrendatario podrá solicitar al arrendador, en el plazo de un mes a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley, un   aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o reducción de la renta no haya sido acordado voluntariamente por ambas partes. En este caso, se permite la utilización de la   fianza para que el inquilino pueda pagar la renta con más liquidez.